요즈음 들어 한국의 여러 부동산 투기 억제정책에 따라 중국으로의 투자에 대한 문의가 많다 . 중국은 큰 시장이고 투자상 좋은 여건이 많은 건 사실이다 . 그러나 시장이 크고 조건이 좋다고 무조건 투자하는 것은 극히 위험한 일이다 . 중국은 엄연히 외국이다 . 기회도 많고 조건도 많지만 경쟁자 역시 수없이 많다 .
사실상 중국에 부동산 가격이 수년간 엄청나게 뛰었다고들 하고 지금도 엄청나게 아파트가격이 오르고 있다고 하지만 필자는 중국에서 아파트를 사고 팔아 현금을 두둑이 챙겨 간 한국인은 별로 보지 못했다 .
내막적으로 들여다보면 중국의 부동산 시장은 그리 만만한 곳은 분명 아니다 . 일단은 기본적인 부동산 구입의 요령을 정리해 본다 .
2. 중국에서 부동산을 구입하기 위해 필요한 서류
(1) 은행 대출을 하지 않는 경우
장기적으로 거류하는 거류증이 없어도 보통은 현금으로 구입을 할 경우에는 여권만 있어도 가능 . - 보통 공증처를 거쳐 교역 중심에 가서 서류 절차를 마무리 하는데 까지 25 일 정도 시간이 소요됨 .
(2) 은행 대출을 통해서 구입을 할 경우
가 . < 부부중 1 인 소유일 경우 >
ㄱ . 여권 ( 또는 거주증 ), 필히 있어야 함
ㄴ . 호적등본이나 초본이 있으면 됨 – 한국에서 영어로 발급받아 영사관에 확인하거나 한글로 된 것을 변역하여 공증을 받으면 됨
ㄷ . 소득 증명서 ( 최근 년도 1 년소득이 나와 있어야 됨 ) , 예전엔 세무서에서 해줬지만 지금은 재직중인 회사에서 발급함 .
한국인이 경영하는 중국회사의 경우도 가능함
* 한국회사의 경우는 소득 증명에 나와 있는 소득은 예를 들어 인민폐로 환산해서 월소득이 10,000 원 일 경우 대출 가능 액수는 원금과 이자를 합쳐 매월 6.000 원 이하임 – 그러나 월 소득이 높을 경우 월급의 60% 정도로 하여 경우에 따라서는 초과할 수도 있음 .
나 . < 부부 공동 소유일 경우 >
위 서류와 동일하나 두 사람 여권과 소득 증명이 많을 경우에는 한 사람의 소득증명만 있어도 가능하며 부족할 때에는 두 사람 소득증명을 합쳐도 된다 . 위 서류는 한국에서 준비하다 보니 한글로 되어 있으나 공증 번역을 통해서 처리하므로 법적으로 문제가 없다 . 일반적으로 위에 기술한 서류만 구비되면 매매가 가능하다 .
은행 대출은 최고 분양가의 70% 까지 가능하다 . 보통 내국인은 20 년 상환이나 외국인은 10-15 년 상환임 . ( 대출 액수가 많을 때나 한국 내 소득 증명서를 구비하시지 못하는 경우는 대출 서류를 구비해 주는 회사도 있음 . – 중국은 수수료를 받고 소득 증명서를 떼어주는 곳도 있음 .)
80%Rkwl 대출이 가능한 경우가 있는데 이는 부동산 대출로 70% 를 받으며 소비대출로 10% 를 받았을 경우에 한함 .
소비대출 10% 는 매매가의 10% 까지 대출을 받을 수 있으며 대출을 받은 후 1 년 후에 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방법과 3 년 동안 매월 원금과 이자를 분할하여 상환하는 방법이 있다 .
산출기간은 나이에 따라 달라지며 65 세를 정년으로 계산한다 .
예 : 42 세의 경우 20 년까지 가능하지만 46 세의 경우 15 년 까지 밖에 안됨 .
15 년 단위로 대출 기간을 끊는다 .
• 상가나 사무실은 대출이 50% 까지 밖에 안됨 .
• 만 20 세가 넘으면 유학생 자녀의 명의로 구입이 가능 .
• 소비대출의 이자는 부동산 대출과 큰 차이는 없다 .
준비된 서류는 중국 정부에서 지정한 공증 번역을 통해 번역하며 별도의 번역비를 지불해야 함 . (200-800 원 정도 - 글자수에 따라 틀려짐 .)
3. 중국의 부동산
중국에서 부동산 ( 房 - 집 , 地 - 땅의 용어로 방지산 이라고 함 ) 이라하면 토지사용권과 건물을 말합니다 .
(1) 토지사용권
중국은 모든 생산요소에 대하여 사회주의 공유제를 채택하고 있기 때문에 ( 헌법 제 6 조 ), 토지에 대하여는 국가 또는 집체 ( 향 , 진 , 촌 등에 있는 농민집단을 말함 ) 에게만 소유권이 인정되고 ( 헌법 제 10 조 ) 사유제는 인정되지 아니한다 .
그러나 , 소유권의 권능인 사용 , 수익 , 처분권 중에서 처분권이 제외된 “ 토지사용권 ” 이라는 제도를 만들어 , 지역에 따라 차이가 있지만 대략 40~70 년의 사용기간을 인정하고 , 개인에게 토지사용권의 취득 , 양도 , 임대 , 담보제공 등을 허용함으로써 , 실질적으로는 토지사유제를 인정한 것과 같이 운영되고 있다 .
토지사용권은 국유토지에 대한 사용권 ( 국유토지사용권 ) 과 집체 소유토지에 대한 사용권 ( 집체소유토지사용권 ) 으로 나뉘다 .
토지사용권의 만기가 도래한 경우 , 사용권자는 타인에 우선하여 일정한 사용료를 지급하고 연장할 수 있다 . 토지사용권의 출양 ( 국가가 사용자에게 토지사용권을 부여하는 행위 ) 초기인 1990 년대 초에 화남지역 ( 심천 근처 ) 을 시작으로 전국적인 투기바람이 일어났을 정도로 , 현재 토지사용권은 개인의 중요한 재산권의 하나로 기능하고 있다 .
(2) 건물
건물에 대하여는 토지와 달리 개인의 소유권이 인정되며 , 자유로이 거래되고 있고 거래도 활발한 편이다 . 그 동안 주택이나 업무용 건물을 내국인용 , 외국인용으로 구분하는 정책을 시행해 왔으나 2001 년 이후 대도시를 중심으로 폐지하는 추세이다 . 건물에 부속된 토지사용권은 건물에 수반하여 동시에 이전된다 .
가 ) 토지사용권
국가로부터의 토지사용권 취득은 < 중화인민공화국 토지관리법 > 과 상해의 경우 < 상해시 토지사용권 출양방법 > 에 의한 국유토지의 출양 ( 양도 ) 절차에 따라 입찰 또는 경매의 방식으로 진행된다 .
개인간의 매매에 의한 취득도 관련법규에 따라 당사자의 계약에 의해 가능하다 .
외국인에 대하여는 취득자의 취득목적에 따라 지역별로 상이한 우대 또는 제한 정책을 시행하고 있다 .
상해시의 경우 , 토지사용권의 출양에 의한 취득과 매매에 의한 취득에 있어서 외국인도 내국인과 똑같이 취급된다 .(< 상해시 토지사용권 출양방법 > 제 5 조 , < 상해시 부동산 양도방법 > 제 7 조 ).
나 ) 건물
중국은 주택과 기타 건물에 대하여 외국인이 취득할 수 있는 건물을 한정하여 내국인과 외국인을 구분하는 정책을 시행해왔다 .
상해시는 중국에서 최초로 2001 년 6 월 5 일 에 < 상해시 내외분양주택 통일에 관한 의견 > 을 , 2003 년 2 월 18 일 에는 < 비거주건물에 대한 매매 및 임대차 제한의 취소에 관한 통지 > 를 공포함으로써 , 2003 년 3 월 1 일 부터 상해시에 있는 상업 , 여행 , 오락 , 금융 , 서비스업 , 기타 용도 건물 등 각종 건물에 대하여 ( 단 , 국가와 상해시의 특별한 규정이 있는 경우는 제외 ) 내국인과 외국에 대한 매매 및 임대차 대상 구분을 취소하였다 . 이에 따라 , 외국인은 상해에서 주택에 이어 상가 , 업무용 건물도 내국인과 차별없이 취득할 수 있게 되었다 .
4. 시 현정부가 아닌 개발구와의 계약은 효력없을 수 있다 .
중국 각 지방의 경제개발구 . 기술개발구 등 개발구가 투자 유치를 위해 토지를 헐값에 제공하겠다는 말을 믿고 투자했다간 낭패를 볼 수 있다 . 개발구와 토지사용 허가권 양도 계약을 맺어도 아무런 효력을 얻지 못한다 .
중국 최고인민법원은 이런 내용을 담은 ‘ 국유토지 사용권 계약과 관련되 분규 산건에 적용하는 법률에 대한 해석 '' 을 공포하고 8 월 1 일부터 시행하기로 했다고 신경보 ( 新京報 ) 가 22 일 보도했다 . 중국 최고 법원이 마련한 새 규정에 따르면 토지 사용권을 양도할 수 있는 주체는 시 또는 현 정부만 가능하고 , 관련 계약의 체결과 이행도 시나 현의 토지관리 담당부서만 할 수 있다 .
그러나 새 규정 시행 이전에 개발구와 맺은 토지사용권 양도 계약은 시와 현 정부의 추인을 받으면 효력을 유지하도록 했다 . 새 규정은 또 양도 계약을 할 수 있는 토지는 국유 건설성 토지만 가능하고 , 국유 농장 토지나 집체소유 토지는 불가능하도록 했다 . 예컨대 집체소유토지에 부동산 개발사업을 하려면 법 절차를 밟아서 국유토지로 전환한 뒤에야 사용권 양도계약을 맺을 수 있다 .
이에 따라 중국 지방의 각종 개발구에 진출하려는 기업은 개발구가 속한 시 정부나 현 정부와 토지 사용권 양도 계약을 맺어야 하고 , 대상 토지의 소유 형태가 국유토지인지 여부를 꼭 확인해야 한다 .
현재 중국에 진출한 한국 기업들은 약 3 만여 개에 달하며 , 이들 중 상당수가 각종 개발구에 입주해 있다 . 한국 기업들이 많이 진출해 있는 개발구는 톈진 ( 天津 ) 첨단 기술 개발구 , 칭다오 ( 靑烏 ) 경제기술개발구 , 베이징 ( 北京 ) 경제기술개발구 등이다 . 중국 전역에는 약 2000 여 개의각종 개발구가 조성돼 있다 .
5. 부동산의 매매
부동산 ( 토지사용권 , 건물 ) 은 관련 볍규에 따라 당사자간의 계약에 의해 자유롭게 매매할 수 있으며 , < 계약법 > 의 규율을 받는다 .
부동산매매에 있어서는 정부가 제정한 표준계약서를 사용하여야 하며 , 주택의 매매계약을 체결할 경우에는 그 지방 정부가 공표한 계약서에 근거한 < 부동산 매매계약서 > 를 사용하여야 한다 . 당사자의 일방이나 쌍방이 외국인 일 경우에는 < 부동산 등기 시 공증에 관한 통지 > 에 의거 , 당해 지방정부의 공증처에서 공증을 받아야 한다 . 부동산 매매계약의 쌍방당사자는 당해 지방정부의 등기처에 이전등기를 신청하여야 한다 .
중국은 각 지방마다 약간의 차이가 있으며 상해시의 경우 계약 당사자는 각 지역의 < 부동산 등기조례 > 에 의하여 에고등기 ( 한국의 가등기에 해당하지만 차이가 많음 ), 이의등기 ( 한국의 예고 등기에 해당하지만 차이가 있음 ) 등을 통하여 법적이나 보호를 받을 수 있다 .
이전등기가 완료되면 한국과 마찬가지로 등기권리증 ( 房地 , 방지산권증 ) 을 수령하게 되며 , 각 구정부의 등기처에서 등기부를 자유로이 열람할 수 있다 .
부동산 소유자는 은행에 저당권을 설정하고 대출을 받을 수 있다 .
외국인의 경우에는 매매계약 떄와 마찬가지로 대출계약 , 즉 소비대차계약에 대하여 공증을 받아야 한다 . 은행마다 약간의 차이는 있으나 , 내국인의 경우 신축주택은 분양가의 80% 이하 , 일반주택은 매매가의 70% 이하에서 담보대출을 받을 수 있으며 , 외국인의 경우에는 각각 70% 와 60% 의 수준에서 운영되고 있다 . 대출 이자율은 2003 년 현재 20 년 만기의 경우 연리 약 5% 정도 이다 .
< 외상투자 산업지도 목록 > 에 의하면 부동산 임대업은 일반업종 ( 장려업종도 아니고 제한업종도 아닌 업종 ) 에 해당되므로 , 일반적으로 외국인이 부동산을 취득하여 임대하는 경우에 내국인과 차이가 없다 . 보통 당해 비방에서 공표한 건물의 임대에 관한 < 건물 임대차 조례 > 는 내국인과 외국인에게 동일하게 적용된다 .
6. 부동산 구입시 소요되는 제 비용들
1) 부동산 구입시 세금 및 부대비 취득세 -> 매매가의 1.5%
2) 교역수속비 -> 평방당 인민폐 5 원 ( 면적 X5 원 )
3) 계약인지세 -> 매매가의 0.05%
4) 등기비 -> 인민폐 100 원
5) 권리 양도 인지세 -> 1 장 인민폐 5 원
6) 지적도 -> 인민폐 100 원
7) 계약 공증비 -> 매매가의 0.3%
8) 평가비 -> 매매가의 0.3%
9) 보험비 -> 0.05% X 대출액 X 대출년수
10) 저당 공증비 -> 대출액의 0.3%
11) 저당 등기비 -> 인민폐 200 원
12) 저당 계약 인지세 -> 대출액의 0.01%
13) 담보비용
14) 관리 기금 및 상관 수속비 – 전화 , 가스 , 전기 등
상기 기재된 내용중 약간의 변동 사항이 생길 수 있으나 대게는 이 정도다 . 분양가 백오십만 위엔짜리 아파트를 은행융자를 백만위엔 얻어 산 경우 약 7000 위엔 정도의 수수료가 든다 . 일반적으로 매매가의 3.5-4% 정도를 매매 수속 및 세금으로 생각하면 된다 .
7. 임대 사업의 경우
중국에서의 임대사업은 한국과는 전혀 다른 체제를 가지고 있다 . 일반적으로 다른 외국곽 마찬가지로 전세로 세를 주는 경우는 없고 대개 보증금으로 1 개월 분을 내고 사는 월세이다 . 보통 3 개월 선납이나 6 개월 혹은 1 년 선납으로 월세를 내고 사는 방식이다 . 물론 이때 부동산 중계 수수료는 대개의 경우 1 개월 치가 되는데 집주인이 내는 것이 상례이다 .
집 관리상 여러 문제가 도출되며 한국의 관리사무소에 해당하는 우예부의 권한이 막강하다 . 현지에 살지 않으면서 월세를 받아 걸물을 현지 업체에 맡겨 관리하다가 적당한 시간에 팔아 치우면 되겠지 하는 안일한 생각은 금물이다 . 예상외로 부동산 임대 관리가 쉽지 않으며 특히 집주인이 현지에 살지 않으면 많은 문제점이 생길 수 있기 때문이다 .
8. 한국이랑 다른 점
융자를 받을 때는 꼭 부부 공동으로 하던지 한 쪽의 이름으로 할 경우 배우자의 동의를 받아야 한다 .
급한 매매는 무조건 큰 손해를 보게 되기 때문에 여유자금의 투자가 아니면 낭패를 본다 . 중국의 물건들은 일반적으로 환급성이 크게 떨어진다 . 우리는 외국인이기에 그 약점을 충분히 아는 그들이 우리를 가만히 돈벌게 놔둘리가 없음을 잊어서는 안된다 .
중국은 지역마다 아니 건물마다 시기마다 담당자마다 조금씩 다르게 적용되는 것이 보통있는 얘기이기 때문에 직접 경험하기 전까지 남의 얘기만 듣고 하다간 큰 낭패를 당하게 된다 . 물론 부동산 전문가나 현지 부동산의 소개나 도움을 받아 일을 시작하겠지만 그와 더불어서 그 지역의 한국인 변호사 중국인 변호사 양자의 도움을 반드시 구해 여러가지 법적 절차나 문제점을 충분히 들은 다음 매매에 나서야 한다 . 그러지 않으면 해단 관청에서 매매 물건에 대한 확인 절차 정도는 필수적인 사항이다 .
9. < 도시 부동산 양도 관리 규정 > 과 은행 대출 서류
부동산 관리규정
1. 부동산 양도조건
가 . 정의
부동산 양도는 부동산 권리인이 매매 , 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통하여 부동산을 타인에게 이전하는 행위를 말합니다 .
나 . 양도 불가능한 부동산
양도할 부동산은 반드시 법률 , 법규에서 인가한 양도 가능한 부동산이어야 합니다 . 이는 부동산 양도관계가 합법적이고 유효한 전제조건입니다 .
아래의 부동산은 양도불가입니다 .
• 법적인 등기절차에 따라 부동산 재산권한증서를 취득하지 않은 경우
• 공동소유 부동산일 경우 공동소유자의 서면 동의를 거치지 않은 경우
• 권리이전 ( 귀속 ) 에 분쟁이 있는 경우
• 법적으로 차압되거나 또는 기타 형식으로 부동산 권리가 제한되었을 경우
• 법에 근거하여 토지사용권을 회수한 경우
• 법률법규에서 양도금지를 규정하고 있는 기타 상황
* 외국인이 구입 가능한 부동산인지는 현지 부동산 관리부문에 가서 확인하시기 바랍니다 .
다 . 상품주택 판매조건
상품주택 판매에는 상품주택의 현매와 예매가 포함됩니다 .
1) 상품주택 현매의 조건
• 상품주택을 현매하는 부동산 개발회사는 반드시 기업법인 영업집조 ( 법인등기에 해당 ) 와 부동산 개발기업자격증서를 구배하야 함 .
• 토지사용구너증 또는 토지사용에 관한 비준문서를 취득해야 함 .
• 건설공사계획허가증과 시공허가증을 소재해야 함 .
• 중공검사에 통과해야 함 .
• 철거와 배치가 확실해야 함 .
• 물 , 전기 , 에너지 , 가스 , 통신 등 기반시설이 사용조건에 부합되어야 하며 , 기타 부대기반 시설과 공공시설도 사용조건에 부합해야 하거나 또는 이미 시공진도와 교부일자가 확정된 상태여야 함 .
• 건물관리방안이 확정되어야 함 .
2) 상품주택 예매의 조건
예매허가제도를 실시하는데 , 상품주택의 에매조건과 예매허가 증명수속의절차는 관련 규정에 따라 집행해야 합니다 .
2. 부동산 양도절차
• 부동산 양도당사자는 서면으로 양도계약을 체결해야 합니다 .
• 부동산 양도당사자는 부동산 양도 계약 체결 후 30 일 내에 부동산 소재지의 부동산 관리부문에 부동산 재산권 권속증
• 당사자의 합법증면 , 양도계약 등 유관 거류를 제출해야 하며 , 거래가격을 신고해야 합니다 .
• 부동산 관리 부문은 거래가격에 대하여 심사하며 , 필요할 경우 , 양도한 부동산에 대해 현장조사와 평가를 합니다 .
• 부동산 양도당사자는 규정에 따라 유관 세액을 납부해야 합니다 .
• 부동산 관리부문은 過戶單을 발급합니다 .
• 부동산 양도당사자는 過戶單을 근거로 재산권 이전 수속을 밟으며 , 부동산 권속증서를 발급 받습니다 .
3. 건물소유권 및 토지사용권의 동시양도에 관하여
부동산 양도 시 건물소유권과 동 건물이 점용한 범위내의 토지사용권은 반드시 동시에 양도합니다 .
부동산양도의 목적물은 부동산 소유권과 토지사용권이기 때문에 두자가 동시에 존재할 경우 반드시 동시에 양도하며 불가분입니다 . 만약 일정한 토지상에 건물 또는 기타 건축물이 건설하지 않은 경우 , 이의 양도는 토지사용권의 양도일 수 있습니다 .
은행 대출시 필요한 서류 및 납부방식
• 개인 주택대출 신청서
• 외국인은 여권 및 거류증 원본 및 복사본 3 부
• 공증한 주택계약서 및 관련 비준문서 원본 및 복사본 3 부
• 차용인의 정식 수입증명 혹은 대출금 지불 능력 증명자료 노동 채용 계약서 또한 회사법인은 투자증명서 법인증명서 납세증명서 사업자등록증 공식재무제표 공식회사장정이 필요함 ( 각 원본 및 복사본 2 부 )
• 신청인 및 배우자 ( 기혼인 경우 ) 의 여권 원본 및 복사본 3 부
• 혼인사실 증명 : 호적등본 원본 및 복사본 2 부 외국주재 중국영사관의 도장확인 필요함 .
• 선납금 영수증 원본 및 복사본 2 부
• ( 공증산 부부쌍방의 저당동의서한방이 외국에 있는 경우 외국주재 중국영사관의 도장확인이 필요함 )
• ( 대출은행에서 요구하는 기타서류 )
一 . 付款方式 ( 지불방식 )
1) 완납 지불식 : 정식계약 시 해당금액을 전액 지불
2) ( 은행 대출시 ) : 정식계약 시 선납금 50% 잔금 50% 은행대출
3) 분납 지불식 : 정식계약 시 선납금 50% 지불 잔금 50% 는 계약 후 30 일 내로 지불
주 1 : 외국어로 발행된 모든 문서는 중국 내 번역 자격이 있는 번역회사가 인증한 서류를 제출해야 한다 .
주 2 : 모든 문서의 원본은 사실여부 확인 및 관련기관 요청 시 필요함 .
www.kjbchina.comcafe.daum.net/urbanadliving 중국도시주거환경연구소서울북경
Professor Kim, June-Bong( 김준봉 , 金俊峰 ) Ph D.
Dept. of Architecture Beiging Univ. of Technaology, 100084, P.R.China.
Urban & Housing Environment Research Center
China Office 100044 中國 北京市 朝陽區 北京工業大學建築城市學院 敎授
13311589848 E-mail : kmjunebong@hanmail.net : jbkim@bjut.edu.cn
Korea Office: 82-2-337-5335( 延世大學校 建築都市工學部 客員敎授 )
東北亞都市住居環境硏究所 所長 /82-11-469-0743, F:02-337-0984
E-mail: jbkim@yonsei.ac.kr ; jbkim@bjut.edu.cn
kimjunebong@hanmail.net msn; hangun8@hotmail.com